Несколько лет назад на глаза попалась эта статья со сравнительным анализом качества жизни в панельных и монолитно-каркасных домах. Сохранил её в своём архиве. Она вполне актуальна и сегодня. Стоит отметить, что она написана российским риэлтором.
В России монолитом называют дома, построенные по монолитно-каркасной технологии. И ещё один нюанс. В статье не упоминаются такие материалы стен, как силикатные блоки и блок-комнаты. Это можно объяснить тем фактом что из силикатных блоков в Минске строились дома достаточно давно. Всего в 1960-1966 годах по проекту 1-434С в Минске было возведено около 210 домов. Этот проект относится к поколению хрущёвок.
С блок-комнатами ситуация иная. По этой технологии строятся дома следующих проектных серий: 1-ОПБ, 3-ОПБ и 3а-ОПБ. По двум последним проектным сериям дома возводятся до сих пор, всего в Минске построено более 650 домов по этим проектам. Об особенностях квартир в этих сериях мы расскажем обязательно!
Кирпич, панель или монолит?
Что следует знать о современных строительных технологиях, выбирая жилье?
Мы поговорим об особенностях различных технологий строительства жилья и, возможно, это поможет кому-то избежать ошибок, которые могут дорого стоить, в прямом смысле этого слова.
Выбор у нынешнего покупателя новостроек простой — есть кирпичные дома, но их совсем мало на рынке. Есть монолитные дома, их больше. Есть панельные дома. Каждая технология строительства прошла свою дорогу. Кирпич верой и правдой служил нам столетия. Однако класть дома из него хоть и несложно, но долго и дорого. Монолитное литье зданий изобрели в 20-х годах немецкие строители и применили его при строительстве военных объектов, а основной расцвет этой технологии пришелся на конец столетия. Ну и самая молодая технология, как ни странно, — это панельное домостроение, которое буквально выручило многие страны в послевоенное время, когда требовалось строить много, дешево и быстро.
***
По всей видимости, от строительства многоэтажных зданий из кирпича в ближайшее время придётся отказаться, несмотря на высокий уровень комфорта в этих домах. Максимальная этажность таких домов — 14 этажей. Кирпичными останутся коттеджи, малоэтажные дома. Основными соперниками в многоэтажном строительстве между собой станут монолит и панель.
Существует мнение, что конкуренция панели и монолита — непримирима. Борьба между ними непременно должна закончиться физическим исчезновением «побежденного». Этот взгляд не разделяет подавляющее большинство руководителей крупных строительных компаний. По их мнению, выбор технологии строительства определяется главным образом характером участка под застройку: в центре города конечно выгоднее, да и технически проще строить, используя монолитный способ. Такие дома можно возводить даже в плотной исторической застройке.
А вот при застройке больших территорий по-прежнему вне конкуренции панельный способ строительства, особенно если речь идет о домах новых серий. И дело тут не только в более низкой себестоимости последнего. Большую роль здесь играет скорость — панельные дома строятся почти в два раза быстрее монолита. Это очень существенно для застройщика, реализующего крупный проект. Чем быстрее он «обернет» деньги, тем лучше. Если оценивать с точки зрения предлагаемого качества жизни, между современными панельными домами и монолитными разницы практически нет. Современная панель может предложить высокое качество, учитывая основные требования, предъявляемые к жилью, причем по более доступной цене. Конечно, многое зависит от уровня строительно-монтажных работ, то есть от опыта и репутации застройщика.
Так что, у этих двух способов объективно есть свои плюсы и минусы, хорошо известные сами строителям, но, к сожалению, практические незнакомые большинству населения. Поэтому стоит рассказать об этом подробнее.
Плюсы панельных домов
Использовать преимущества индустриального домостроения в полную силу строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие. В настоящее время квартиры в панельных новостройках достаточно популярны, по нескольким причинам.
Прежде всего, невысокая стоимость подобного жилья при приемлемом качестве. Вне зависимости от цены 1 кв. м общая стоимость квартиры всегда ниже, чем, например, в монолитном доме, за счет меньшей площади.
Второе преимущество — скорость строительства. Панельные дома не только дешевле кирпичных и монолитных домов, но и возводятся гораздо быстрее.
О качестве панели новых серий стоит поговорить особо. Производство элементов домов ведется в заводских условиях квалифицированными рабочими под постоянным контролем, на стройке остается только собрать детали под руководством мастеров и штатных бригадиров. Качество панельных домов всегда прогнозируемо и неизменно, так как технология строительства достаточно проста и давно отработана. Вариант готового дома типовой серии покупатели всегда могут посмотреть на примере уже построенных объектов, в то время как особый проект не всегда оказывается окончательным и может меняться на стадии строительства. Кроме того, современные домостроительные комбинаты активно вводят производственный контроль качества.
Серии панельных домов в последние годы были качественно модернизированы. Площадь кухни увеличилась, появились эркеры и темные комнаты, стали выше потолки. Обновился и архитектурный облик, не отстают от требований времени инженерные системы.
Дополнительный аргумент — недорогой ремонт. Для типового жилья не существует понятия «свободная планировка», и все межкомнатные перегородки уже установлены, стены и потолок имеют ровную поверхность. Новоселы экономят на возведении стен и их выравнивании.
Недостатки панельных домов
Конструктивные недостатки, присущие панельным домам, по-прежнему остаются актуальными. Все так же беспрепятственно можно слышать звуки, которыми сопровождается жизнь соседей, — устранить шум можно только обшив стены шумоизоляционным покрытием.
Планировки квартир типовые — об индивидуальных нуждах каждого потребителя при производстве панелей особенно не позаботишься. Панельное здание подлежит осадке, и ее неравномерность может дать трещины на стыках.
Но основная беда — стыки между плитами. Вследствие несоблюдения технологии могут появиться некачественные межпанельные швы, что приводит к сквознякам, повышенной влажности, появлению плесени и необходимости проведения дополнительных наружных работ по герметизации. В результате у владельца квартиры возникают дополнительные расходы, да и фасад здания может портиться.
Дома, покрытые краской, в нашем климате нужно перекрашивать не реже чем раз в пять лет. А более долговечная отделка керамическим черепком значительно удорожает проект, приближая его по стоимости к монолитному аналогу.
Еще один момент, о котором не стоит забывать, — это срок службы дома, который меньше, чем у монолита. Правда, этот срок службы намного дольше, чем средняя продолжительность человеческой жизни…
Есть еще один минус, хотя, возможно, для кого-то это является достоинством: строительство таких домов в обжитых районах — редкость, панельные дома обычно расположены вдалеке от центра города, в новых районах, хотя ныне просматривается тенденция покупателей жить подальше от транспортных потоков и «пробок», которыми как раз изобилует центр.
Плюсы монолитных домов
Монолитно-каркасные дома – дома, возведенные по принципу соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними блочными или кирпичными стенами, сейчас преобладают на рынке новостроек.
Монолит — строительная технология, при которой жидкая бетонная масса подается в опалубку. Стена при этом получается сплошной, без единого шва. Наружные стены могут быть любыми — и панельными, и кирпичными, и навесными. Фундамент дома — опорная плита метровой толщины, состоящая из бетона, усиленного стальной арматурой. Каркас здания представляет собой единое целое с фундаментом. Монолитная конструкция дает равномерную осадку дома, что предотвращает образование трещин. Поэтому в монолитном здании можно сразу делать ремонтные работы любой стоимости. Монолит — цельная конструкция. Поэтому потоп, который может устроить сосед сверху, так и останется его проблемой. Вода не проникнет через цельную поверхность.
Еще одно преимущество монолитного дома — лучшая звукоизоляция квартир. Кроме того, в таких домах, как правило, есть возможность внедрения технологических новинок — вентилируемого фасада, центрального кондиционирования.
В монолитно-каркасном доме планировка квартиры ограничена только вашими финансовыми возможностями. При создании фасадов архитекторы и строители обладают большой свободой выбора форм и материалов. Наружные стены облицовывают кирпичом или стеновыми блоками с прокладкой нескольких слоев специального утеплителя.
Недостатки монолитных домов
Минусы монолитных домов вытекают из вышеназванных плюсов. Площадь даже однокомнатных квартир в них, как правило, не меньше 50 кв. м. Так что, даже при равной цене квадратного метра в панельном и монолитном здании, квартира в последнем всегда обойдется дороже. Придется заплатить и за начальную отделку. В таких квартирах, как правило, нет внутренних стен, электрической разводки, напольных покрытий, сантехники, дверей, стены в них не оштукатурены.
Не слишком радуют и сроки возведения монолитных домов,. Часто они примерно в 2-3 раза больше панельных. Более того, практически одинаковы со сроками возведения кирпичных домов. Постройку такого дома всегда можно «заморозить» на неопределенный срок.
Монолит — дорогое жилье, и оно еще очень долго будет оставаться таковым. Эти дома выгодны строителям: разница в себестоимости не столь значительна, как привыкли думать потенциальные потребители. В частных беседах застройщики признаются, что себестоимость одного квадратного метра монолитного дома, если вычесть из нее стоимость земельного участка, не намного дороже панельного.
***
Имидж дорогого и даже элитного жилья не всегда гарантирует монолиту безупречное качество. До настоящего времени не существует четких параметров оценки качества монолитных домов. Монолитные дома отливают из того же бетона, что и панельные, причем нередко худшего качества. Низкая квалификация рабочих (большинство которых — чуть ли не самоучки), зимние условия работы, дополнительный прогрев бетона и работа с добавками к нему — все это влияет на качество бетона, который воспринимает нагрузки, не набрав проектной мощности.
Говоря о хорошей звуконепроницаемости монолитного дома, нужно заметить, что вследствие сплошной конструкции вертикальных стен вы будете прекрасно слышать перфораторы всех соседей вплоть до последнего этажа. Этот минус особенно сильно чувствуется из-за того, что ремонты в монолитных домах идут годами. Это объясняется большими площадями квартир и значительными объемами работ.
Итак, существуют три основные технологии, применяемые сейчас при строительстве жилья. Несмотря на плюсы и минусы каждой, это не означает, что какой-то дом заведомо хуже, а какой-то лучше. Теперь есть возможность выбора. Потребитель сам определит, что ему нужно. Главное, чтобы этот выбор был осознанным.
(с) Ирина Ивановна Ганенко
