В мире всего две страны, в которых объём вложений в ценные бумаги больше, чем инвестиции в недвижимость. Это США и Новая Зеландия. Во всех остальных более чем 200 странах мира люди вкладывают свободные средства в недвижимость для получения пассивного дохода. Наша страна не исключение. С каждым годом всё больше наших (и не только наших) граждан покупают квартиры чтобы вложить свободные средства. Так что среди ваших клиентов обязательно будут и такие покупатели. Будет здорово, если вы сможете проконсультировать своего клиента по вопросу налогов, которые ему придётся платить.
Кто должен платить налог за сдачу жилья и можно ли включать его в сумму аренды
Если вы сдаете жилье (квартиру, дом, дачу), необходимо помнить об обязанности уплатить налоги. Какие налоги нужно уплачивать в таком случае, зависит от разных нюансов. Узнали, как правильно платить налоги при сдаче жилья, у налогового консультанта Людмилы Мовчан. А также спросили агентство недвижимости и арендодателей, как сейчас чаще всего поступают с налогом: пытаются ли включать его в сумму арендной платы или просто уплачивают из «своих».
Сдача жилья – это бизнес или нет?
Для начала необходимо определить, является ли сдача жилых помещений предпринимательской деятельностью или нет.
Предпринимательская деятельность – это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления (ст. 1 Гражданского кодекса).
Главное в этом определении то, что предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Здесь как в анекдоте: «один раз не считается». А вот два и более – уже система.
Применительно к сдаче жилья к предпринимательской деятельности не относятся:
- предоставление в наем жилых помещений, садовых домиков, дач (кроме предоставления их для краткосрочного проживания);
- предоставление физическими лицами, за исключением иностранных граждан и лиц без гражданства, временно пребывающих и временно проживающих в Республике Беларусь, принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, садовых домиков, дач иным физическим лицам для краткосрочного проживания (абз. 32 и 33 ч. 4 п. 1 ст. 1 ГК).
Справка. Под предоставлением жилых помещений для краткосрочного проживания понимается заключение гражданином в календарном году 2 и более договоров найма, срок действия каждого из которых не превышает 15 дней (п. 46 ст. 1 Жилищного кодекса).
Чек-лист вопросов по уплате налогов
Исходя из норм законодательства, для правильной уплаты налогов при сдаче жилья важно ответить на 5 вопросов:
- Аренда краткосрочная (до 15 дней) или долгосрочная?
- Сдается собственная недвижимость или чужая?
- Сдается физическим лицам или организациям либо ИП?
- Это разовый случай или систематическое получение дохода?
- Деятельность осуществляется самостоятельно или к ней привлекаются другие граждане по трудовым, гражданско-правовым договорам?
Комбинация ответов на этих 5 вопросов приводит к разным налоговым последствиям.
Сдаем физлицу на длительный срок
Вариант 1: Собственник сдает недвижимость физическому лицу на длительный срок. В этом случае он уплачивает подоходный налог в фиксированной сумме.
Если собственник самостоятельно сдает жилье физическому лицу на длительный срок, он обязан уплачивать подоходный налог в фиксированной сумме.
Ставки подоходного налога в фиксированных суммах в 2023 году (за каждую сдаваемую жилую комнату):
- Минск – 43,9 руб.;
- Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район – 41,2 руб.;
- Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск, Фаниполь – 27 руб.;
- иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа – 19,8 руб.;
- иные населенные пункты и территории – 14,2 руб.
Уплатить налог необходимо не позднее 1-го числа месяца, за который производится уплата. Если договор заключен в середине месяца – не позднее следующего рабочего дня, наступающего за днем фактического предоставления помещения в аренду.
Например, заключили договор 13 июля, арендатор въехал 15 июля, в субботу, налог должен быть уплачен в понедельник, 17 июля. Далее платим до 1-го числа каждого следующего месяца аренды.
Сумма налога зависит от места нахождения недвижимости и от характеристик (размера квартиры, площади или конструктивных особенностей гаража).
Если договор начинается или заканчивается в середине месяца, то сумма налога рассчитывается пропорционально дням аренды. Все нюансы по подоходному налогу в фиксированных суммах можно прочесть в ст. 221 Налогового кодекса.
Сдаем физлицу «на сутки»
Вариант 2: Собственник сдает квартиру «на сутки» физическим лицам – можно выбрать единый налог или налог на профессиональный доход.
Такой деятельностью можно заниматься без регистрации ИП. Для того чтобы такая деятельность не превратилась в «предпринимательскую», необходимо соблюдать ряд условий:
- Эту деятельность вы осуществляете самостоятельно, привлекать к ней других граждан по трудовым или гражданско-правовым договорам нельзя (без договоров тем более нельзя).
- Сдаваемое помещение принадлежит вам на праве собственности. Например, бабушкину квартиру может сдавать «на сутки» только сама бабушка.
- Жилье вы сдаете только физическим лицам.
В случае сдачи квартиры «на сутки» с 2023 года собственник может выбрать наиболее выгодный для него вариант налогообложения: уплачивать единый налог (глава 33 Налогового кодекса) или налог на профессиональный доход (глава 40 Налогового кодекса).
1. Единый налог. В этом случае порядок уплаты похож на подоходный налог в фиксированной сумме. Он платится вперёд, до начала деятельности. Также необходимо уведомить заранее налоговый орган о начале такой деятельности.
Ставки единого налога (в месяц):
- Минск – 429 руб.;
- Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район – 398 руб.;
- Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск – 296 руб.;
- другие населенные пункты – 263 руб.
Указанная сумма платится за месяц за каждый объект (квартиру, дом, садовый домик, дачу) и пересчитывается только по заявлению физического лица, если изменились условия его деятельности. Что это за изменения, прописано в статье 344 Налогового кодекса. Среди них:
- болезнь;
- утрата права собственности на помещения;
- смерть;
- 1 месяц в году (аналог отпуска);
- другие чрезвычайные ситуации.
Варианта «помещение простаивало, не удалось сдать» там нет.
***
2. Налог на профессиональный доход – новый налог, действующий с 2023 года.
Ставка налога составляет 10% от полученных денег, а в случае, если доход превысит 60 000 руб. в год, – с суммы превышения необходимо уплатить 20%.
Причем в ставку налога на профессиональный доход входит и взнос в ФСЗН. Это значит, что период уплаты налога войдет в пенсионный стаж (размер такого стажа будет зависеть от суммы уплаченного налога).
Для того чтобы стать плательщиком налога на профессиональный доход, необходимо скачать приложение «ПРОФДОХОД», зарегистрироваться там и оформлять все получаемые от сдачи денежные средства в приложении.
При первой регистрации в качестве плательщика налога на профессиональный доход предоставляется льгота – необлагаемая сумма выручки в 2000 руб.
Плательщик может сам выбрать, применение какого из этих двух налогов более выгодно для него.
Пример. Гражданин сдает в краткосрочную аренду трехкомнатную квартиру в Минске. Сумма единого налога составляет 429 рублей в месяц.
Налог на профессиональный доход выглядит более привлекательно, если выручка в месяц не превысит 4290 рублей. Считаем так: ставку единого налога умножаем на 10 (429*10 = 4290). Если выручка составит 4290 рублей, то сумма налога на профессиональный доход по ставке 10% будет равна сумме единого налога.
***
Помним, что перейти на применение НПД физлицо может только после уведомления налогового органа по месту постановки на учет о принятии решения об отказе от применения единого налога.
Сдаем квартиру организациям или ИП
Вариант 3. Собственник сдает жилые помещения организациям или ИП – удержание и уплату налога производят арендаторы – налоговые агенты.
При сдаче недвижимости в аренду юридическим лицам или ИП налог, как правило, обязано рассчитать, удержать и перечислить в бюджет само юридическое лицо или ИП. В этом случае они являются налоговыми агентами.
Однако, здесь есть некоторые исключения, например, при применении физическим лицом налога на профессиональный доход.
При таком варианте в некоторых случаях собственнику выгоднее применять налог на профессиональный доход, так как его ставка ниже – 10%, а налоговые агенты удерживают подоходный налог по ставке 13%.
Вариант 4. Систематическая сдача в аренду чужой недвижимости, сдача собственной недвижимости «на сутки» организациям или ИП – регистрируем ИП или создаем компанию.
Бывает, что в аренду сдаётся чужая недвижимость или собственная недвижимость сдаётся «на сутки» организациям или ИП. Здесь необходима регистрация ИП либо юридического лица. И далее уже выбирается система налогообложения. В статье этот вариант мы не рассматриваем.
Как накажут, если не заплатить налоги
Разумеется, при неуплате необходимых налогов к гражданину применяются санкции:
- подоходный налог в фиксированных суммах: необходимо уплатить сам налога + штраф – в первый раз составит 40% от неуплаченной суммы налога, но не менее 10 базовых величин, повторно в течение 1 года штраф от 100 до 200 базовых величин. Кроме того, будет еще и пеня за каждый день просрочки;
- единый налог с физических лиц: при первом выявлении факта неуплаты – оплата действующей ставки единого налога, при повторном – ставка единого налога в 5-кратном размере;
- налог на профессиональный доход: при выявлении фактов сокрытия выручки и неотражения ее в приложении – применяется ставка налога в размере 20% и штраф до 30 базовых величин.
Добавляют ли арендаторы налог к сумме арендной платы?
О практике в реальных сделках рассказала Маргарита Почицкая – начальник отдела аренды жилья «Твоя столица»:
– В 90% случаев арендодатели устанавливают в договоре сумму арендной платы, о которой изначально договорились с арендатором. К этому добавляется возмещение коммунальных расходов. И примерно 10% арендодателей пытаются каким-то образом компенсировать себе расходы по оплате налога. Либо эта сумма добавляется дополнительно к сумме арендной платы, о которой договорились, и в договоре прописывается общая сумма. Либо существует устная договоренность о возмещении арендатором этой суммы вне рамок договора.
Катя, сдает в долгосрочную аренду квартиру в Минске:
– Я сдаю специально купленную для этих целей «однушку» у метро. Мои родители сдают 2 квартиры, полученные в наследство от родственников. Никто из нас не требует дополнительно сумму налога добавить к сумме арендной платы. Просто сама арендная плата устанавливается с учетом всех нюансов и, конечно, с учетом рыночной конъюнктуры. Арендатор либо готов платить по твоей цене, либо нет.
Евгения, сдает квартиру «на сутки» в Минске:
– Стоимость платы за сутки проживания я указываю на всех ресурсах, где представлена моя квартира. Эту стоимость я устанавливаю исходя из спроса, сезона, каких-то событий, проходящих в городе. Кроме того, меняющется ситуация на рынке. И это окончательная сумма. Никакие налоги уже не добавляются дополнительно. Арендатор сразу понимает, какую сумму он заплатит. Наоборот, когда снимают надолго, наоборот, могу дать скидку. С 2023 года я перешла на уплату налога на профессиональный доход. Так как квартира у меня двухкомнатная и практически никогда не снимается все дни в месяце, то общая сумма моего дохода от ее сдачи никогда не превышает даже 2000 рублей в месяц – и применение единого налога мне абсолютно не выгодно. Плюс применение 2000 рублей льготы при первой регистрации в приложении тоже дало экономию на налогах в этом году.
Вы можете послать ссылку на эту статью своему клиенту, который предполагает сдавать свою квартиру.
