Как уберечь квартиру от курящего арендатора

От

10.11.2023

344

Ситуация

На днях моя знакомая обратилась со следующим вопросом. Буквально месяц назад она приобрела квартиру в центре города, чтобы её сдавать. Квартира – лялечка, радует глаз! Каждый предмет на своём месте, чистота – до стерильности! И, о радость, практически сразу нашёлся арендатор. Он внёс предоплату сразу за два месяца + залог за сохранность. Эту радость омрачало лишь одно: арендатор курит. Не то, чтобы много: по его словам, пачка сигарет уходит за 2-3 дня. Интенсивность курения – важный фактор. Принимая во внимание тот факт, что большую часть дня арендатор будет в университете или в библиотеке (он приехал в Беларусь учиться), то во время его пребывания в квартире он будет выкуривать 2-3 сигареты. Чтобы покурить можно, например, выходить на лестничную площадку или во двор. Но будет ли он это делать? Тот ещё вопрос.

Вопрос

Хозяйка квартиры спросила, как можно уберечься от нарушения им клятвенного обещания не курить. Дело в том, что опыт продажи квартир заядлых курильщиков показывает, что они бывают прокурены до полной невозможности в них находиться. Иногда даже переклейки обоев бывает недостаточно, чтобы избавиться от табачной вони. Требуется сбивать и менять штукатурку и ламинат, шлифовать деревянный пол и т.д. Это последнее, что хотелось бы делать моему другу.

С вопросом, как в этом случае собственнику защитить свои интересы, мы обратились к юристу и обладателю аттестата риэлтера №1 Василию Александровичу Бендяку. Ответ получился несколько шире, чем требовал заданный вопрос. Но, как говорится, много – не мало. Итак:

Ответ

В соответствии с ч.1. п. 35 Положения «О государственном регулировании оборота табачных изделий и электронных систем курения», утверждённого Декретом Президента Республики Беларусь от 17 декабря 2002 г. № 28 «О государственном регулировании производства, оборота и потребления табачного сырья и табачных изделий», категорически запрещается курить, в частности:

в лифтах и вспомогательных помещениях многоквартирных жилых домов и общежитий;
на детских площадках;
на находящихся в помещениях рабочих местах;
на территориях и в помещениях спортивно-оздоровительных и иных лагерей, организаций образования (включая послевузовское);
в подземных переходах и на станциях метро;
на остановках общественного транспорта и маршруток;
в транспорте общего пользования;
в автомобилях, если там присутствуют дети в возрасте до 14 лет.

Также вне специально отведенных мест запрещено курение (ч. 2 п. 35 этого Положения):

в магазинах, торговых центрах, на рынках, в иных торговых объектах, а также объектах бытового обслуживания;
в кафе, ресторанах, иных объектах общепита, включая летние площадки и продолжения залов таких объектов;
на пляжах;
на стадионах, в спортзалах и в иных местах, занимаемых спортивными организациями;
в производственных зданиях (помещениях);
на вокзалах, в портах и аэропортах;
на территориях больниц и поликлиник, санаториев, гостиниц, банков, страховых организаций и в иных местах, предусмотренных законодательством.

Таким образом, курение в жилых помещениях законодательством не запрещено.

О чём писать в договоре найма

В Беларуси утверждена форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан (Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191). Закон не устанавливает обязанность использовать только эту форму договора. Однако она отражает все требования законодательства, поэтому её целесообразно брать за основу и дополнять иными условиями, которые не противоречат законодательству.

В договоре найма возможно установление правил проживания нанимателя. Такие правила целесообразно включить в договор, чтобы в период проживания не возникало разногласий по вопросу, что можно, а что нельзя делать в квартире. К ним, например, относятся:

проживание с животными;
проживание в квартире других лиц (не членов семьи);
курение в квартире;
можно ли проводить праздники, приглашать гостей;
как часто владелец квартиры будет ее посещать;
другие условия.

Если в договоре найма оговорить право собственника посещать квартиру один раз в месяц, то это позволит вести мониторинг соблюдения жильцом согласованных правил. А прокурить квартиру до безобразия за месяц практически невозможно.

Ещё один пункт договора найма может зафиксировать право собственника досрочно расторгнуть договор в случае нарушения этих правил проживания.

Акт приёмки-сдачи квартиры — обязательно!

Рекомендуется в договоре или приложении к нему (Акт приемки-передачи квартиры) зафиксировать, в каком состоянии сдается квартира. Например, отметить отсутствие в квартире на момент сдачи посторонних запахов. Это поможет в случае необходимости доказать, что состояние помещения ухудшилось за время проживания в нем нанимателя. Наличие постороннего запаха в квартире будет необходимо зафиксировать в акте её приёма-передачи при выселении жильца.

Кроме того, чтобы легче было определить размер ущерба, можно указать в договоре примерную стоимость имущества.

Статья 593 Гражданского Кодекса Республики Беларусь гласит, что «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».

А статья 372 говорит о том, что «Лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законодательством или договором предусмотрены иные основания ответственности».

В тексте договора найма можно смело ссылаться на эти статьи Гражданского кодекса. При этом отметить, что прекращение договора аренды может быть и досрочно.

Рекомендуется, также, при сдаче квартиры в наём комплексно страховать квартиру, имущество в ней, а также ответственность перед соседями. Мало ли что жилец учудит…

Ниже мы приводим текст статьи на Домовите, в которой более или менее подробно на доступном языке освещён порядок возмещения ущерба.

Возмещение ущерба при аренде квартиры. Рассказываем про правила, законы и взыскание денег

Чаще всего отношения аренды недвижимости основываются на взаимном уважении сторон и бережном отношении к вещам. Арендаторы хотят жить в аккуратном чистом жилье, иногда даже делают небольшие ремонты, а арендодателям это только на руку. Но бывает и иначе, когда арендаторы относятся к чужой собственности небрежно или портят ее случайно. Или наоборот, когда с жильцов требуют возместить то, за что они не в ответе.

В конце все равно придется либо разбираться со своими убытками самому, либо требовать возмещения от другой стороны. Поэтому объясняем, как можно регулировать подобные споры. Что об этом говорит законодательство, что стоит прописать в договоре и какими принципами руководствоваться при возврате средств.

Законы, которые регулируют порчу арендуемого имущества

Основной документ, к которому нужно обращаться за базовыми принципами арендных отношений, — это Гражданский кодекс РБ. В нем есть две статьи, которые предписывают вернуть имущество в изначальном состоянии, а также нести ответственность, если имущество испорчено.

Статья 593 ГК гласит, что «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором».

А статья 372 ГК говорит о том, что «Лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законодательством или договором предусмотрены иные основания ответственности».

Как защитить имущество: договор и акт приема

Чтобы гарантировать исполнение законов из предыдущего пункта, необходимо доказать, что порча имущества действительно была. Для этого нужно зафиксировать состояние объектов до аренды и после. Помогут здесь стандартные документы, которые стороны подписывают при заключении сделки — это договор и акт приема-передачи квартиры.

Если квартира сдается официально, стороны подписывают договор найма жилого помещения. Даже в стандартном договоре есть графы для заполнения, в которых можно прописать всю мебель и технику, наличие которых вы хотите зафиксировать. Но стоит учитывать, что здесь ничего не будет сказано о состоянии и работоспособности, только наличие. Это дает уверенность, что ваши вещи не пропадут, однако ничего не говорит о том, что делать при поломке и не дает оснований для доказательства порчи внешнего вида.

Так выглядит договор найма:

Для более подробного описания и надежной страховки составляется акт приема-передачи квартиры. Его не нужно регистрировать, только составить в двух экземплярах для арендодателя и арендатора, а также заверить подписями. В нем необходимо наиболее точно описать все ценное, что находится в квартире: бытовую технику, мебель, сантехнику, посуду, важные детали интерьера (картины, фотографии), отделку (пол, потолок, окна). Не стоит перегружать документ, записывая все подряд, например, все формы и виды тарелок. Но если в квартире остается хороший и дорогой набор посуды, то это уже важно.

Примерно так может выглядеть акт приёма-передачи:

Этот перечень должен включать не только объекты, но и технические характеристики. То есть описать марку, внешний вид, цвет, количество, состояние. Неправильно было бы указать пунктом списка просто «новый утюг», потому что это может быть утюг и за 34 рубля и за 2 тысячи. Правильно было бы оформить пункт как «один утюг Philips GC1758 темно-серый в рабочем состоянии без дефектов (или не работает отпариватель, если это так)». Также стороны могут прописать размеры компенсаций.

Благодаря этому документу обе стороны смогут быть уверены, что останутся при своем. Наличие и состояние имущества арендодателя будет зафиксировано, и это не позволит украсть, подменить или безнаказанно испортить вещи. А арендатору не придется беспокоиться о том, что от него потребуют компенсацию за сломанную предыдущим жильцом технику.

Что необходимо возмещать, а что нет

Стоит оговориться, что существует естественный износ и техника может ломаться и самостоятельно. И если вещь сломалась сама или потеряла свой вид после 2-3 лет аренды, то в таком случае нельзя предъявить какую-либо претензию арендатору, потому что он за это не в ответе.

Возмещению подлежат те вещи, которые были испорчены по вине арендатора. Например, если микроволновка сгорит из-за металлической банки, собака порвет подушки, а дети заляпают светлую обивку дивана черничным вареньем. Также возмещения нужно требовать, если что-то было заменено или украдено.

Как доказать необходимость возмещения

Обнаружить поломку и пропажу до того, как подписывается акт приема-передачи квартиры при завершении аренды. Если подписать документ, а потом найти поломку, то нет никаких оснований верить, что арендодатель сломал вещь не сам.
Выявить причину неисправности. Ее может честно рассказать арендатор и возместить ущерб или сослаться на износ. Или причина может быть совершенно очевидной, как борозды от ножек дивана на паркете. С техникой могут потребоваться дополнительные доказательства, тогда стоит обратиться к специалистам за заключением.
Также можно обратиться в правоохранительные органы из-за повреждения или уничтожения имущества. Сотрудники проведут проверку, а результаты можно использовать в суде.

Возмещение

Если стороны не могут договориться устно, то та сторона, что терпит убытки должна написать претензию о возмещении. Если деньги отказываются возмещать, не согласны с размером или не отвечают, то необходимо подавать иск в суд. Для ответа на претензию дают 30 дней.

По этим принципам можете написать претензию:

Чаще всего арендодатели при заселении жильцов требуют залог за сохранность имущества. И при бесспорной порче имущества деньги на возмещение высчитывают именно из него. Идеально, если в акте приема-передачи указана сумма возмещения, тогда процесс не вызовет споров. Если такой отметки нет, то это решается согласованием с жильцом. А если жилец не согласен, то уже он может подать в суд. Тогда будут учитываться цены на момент подачи иска или вынесения решения.

Для суда идеально, если уже есть все доказательства и документы, подтверждающие размер причиненного вреда. Или если квартира потребовала ремонта, то чеки свидетельствующие о стоимости этого ремонта. Все это сделает разбирательство простым и быстрым.

Источник