Шаг 4. Предварительный договор
Итак, благодаря нашим усилиям, продавец и покупатель нашли друг друга. Вариант подобран. Теперь нужно обеспечивать им спокойный сон. Предварительный договор купли-продажи — одно из таких снотворных.
Составляем предварительный договор, учитывая пожелания обеих сторон
Очень важно заранее согласовать все условия сделки. Причём не просто согласовать, а убедиться, что обе стороны одинаково понимают условия будущей сделки. Увы, Часто люди, произнося одни и те же слова, вкладывают в них, порой, диаметрально противоположный смысл. Поэтому в договоре необходимо прописать основные элементы будущей сделки. В нём оговариваются следующие условия:
- цена объекта;
- порядок взаиморасчётов;
- срок заключения и удостоверения основного договора купли-продажи;
- сроки государственной регистрации сделки и перехода прав собственности новому владельцу;
- определение форм обеспечения сделки (аванс, залог, задаток);
- определение величины аванса (залога и задатка);
- сроки и порядок освобождения квартиры;
- сроки и порядок выписки из квартиры всех зарегистрированных в ней граждан;
- срок и порядок подбора варианта встречной покупки (при необходимости);
- предметы обстановки и бытовая техника, которая остаётся новому владельцу.
В отношении последнего пункта иногда полезно составить полный список ценного имущества, которое остаётся в квартире. Увы, но иногда человек, на переговорах заявивший «всё берите», при фиксации в договоре этого «всего» начинает перечислять массу предметов, которые, оказывается, в это «всё» не входят. И, к сожалению, такая ситуация может в корне изменить условия сделки и конечную цену на квартиру.
В предварительном договоре также оговариваются вопросы
- наличия в квартире перепланировки и согласована ли она;
- наличия дефектов, а также состояния квартиры и её оборудования;
- переоформления прав на телефонное обслуживание;
- оплаты имеющийся задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии и телефонным переговорам;
- компенсации переплаты за коммунальные услуги;
- порядок сдачи-приёмки квартиры после перехода прав собственности.
Если в квартире имеется несогласованная перепланировка, то покупатель не просто должен быть уведомлён о ней. Ему нужно объяснить можно ли её утвердить в принципе. А также покупатель должен подтвердить, что он готов купить квартиру с этой перепланировкой и берёт ответственность на себя.
Могут также оговариваться и другие вопросы, связанные со взаимными обязательствами продавца и покупателя.
Устраняем возможные риски
О! Вот она, основная доза снотворного! Мы собираем ВСЕ мыслимые и немыслимые документы, гарантирующие юридическую чистоту сделки. От справок из психоневрологического и наркологического диспансера до развёрнутой копии лицевого счёта, в которой отражена вся история квартиры. Выявляем всех бывших собственников, лиц, которые могут претендовать на квартиру или её часть. Получаем согласие всех членов семьи, органов опеки и попечительства (если нужно). Словом, не будем утомлять вас перечислением всех этих документов. Главное, что ВСЕ они будут готовы к моменту сделки.
Кстати, поясним, что такое юридическая чистота. С нашей точки зрения сделка юридически чиста, если любая попытка её оспорить не будет иметь судебной перспективы.
Почему юридическая чистота важна и для продавца
Иногда продавец говорит: а чего мне беспокоится? Путь продавец волнуется! Я-то знаю, что у меня с квартирой всё в порядке! Так вот. Очень не всегда продавец отдаёт себе отчёт в возможных сложностях, которые могут возникнуть в процессе проверки истории квартиры. А ведь если сделка признаётся недействительной, суд, как правило, требует немедленной двусторонней реституции. То есть, квартира возвращается прежнему владельцу. Тот, в свою очередь, обязан вернуть деньги покупателю. Что же делать, если деньги уже потрачены? Квартира за же за это время могла подешеветь. Да и сам продавец за это время мог уехать в другую страну. Тогда для него новая продажа станет в копеечку: сделки с недвижимостью нерезидентов облагаются очень дополнительными налогами. Да и власти по новому месту жительству будут не в восторге от того, что с их новым гражданином судятся на бывшей родины…
К слову, из 197 сделок, признанных недействительными в 2021 году НИ ОДНА не была осуществлена через агентство недвижимости.
Помогаем приобрести другую квартиру взамен вашей
Очень часто человек продаёт одну квартиру, чтобы на вырученные деньги приобрести новую. Таких сделок около 70%. И в этом случае мы на высоте! Мы синхронизируем сделки по продаже одной квартиры и покупке другой. То есть, вы войдёте к регистратору хозяином одной квартиры, а выйдете собственником другой. И уровень безопасности при встречной покупке такой же высокий. как и при продаже вашей! А ведь сроки подбора бывают достаточно сжатые. Если же продавец сначала подбирает себе квартиру взамен, то бывает очень непросто быстро продать его квартиру так, чтобы он не потерял в деньгах. Так вот, Квадратный метр справляется с этими задачами на раз. Привычное дело…
Короче,
МЫ ЗНАЕМ, КАК ВЫГОДНО ПРОДАТЬ ВАШУ КВАРТИРУ!
Первые шаги:
Пять шагов к успешной сделке. Шаг 1. Изучение спроса на квартиру
Пять шагов к успешной сделке. Шаг 2. Продвижение квартиры
