Наша публикация об отличиях договора найма и договора аренды вызвала дискуссию. Возник вопрос, может ли юридическое лицо арендовать квартиру у физического лица. Вроде бы п.2 ст.2 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь говорит о том, что юридическое лицо не может выступать нанимателем жилого помещения. С другой стороны, действующее законодательство не запрещает юрлицу арендовать жильё у физического лица. Изучая тему, наткнулся на любопытный материал на ilex.by. Публикуем ту его часть, которая касается рассматриваемого вопроса.
Аренда жилья для работников: бухгалтерский и налоговый учёт
На практике встречаются ситуации, когда у организации возникает необходимость арендовать жилье для своего работника. Действующее законодательство не содержит запрета на такую аренду. Арендовать жилье организация может как у юридических лиц, ИП, так и у физических лиц. По такого рода договорам у организации возникает обязанность уплаты арендной платы и коммунальных расходов. Рассмотрим некоторые аспекты отражения таких расходов, возникающих у организации-арендатора.
Чаще всего арендодателями жилых помещений являются физические лица.
Жилое помещение — предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее обязательным для соблюдения санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным обязательным для соблюдения техническим нормативным правовым актам, содержащим требования, предъявляемые к жилым помещениям (п. 14 ст. 1 ЖК).
***
Если хотя бы одной из сторон договора аренды жилого помещения является юридическое лицо, заключается договор в письменной форме (п. 1 ст. 580 ГК). При этом законодательством установлена форма договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан. Она должна использоваться обоими сторонами (абз. 4 п. 1 постановления N 1191). Пунктами данного договора предусмотрено не только условие о том, что такое помещение передается арендатору для проживания граждан, но и право арендатора предоставить жилое помещение по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда.
Физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды) жилого помещения, срока фактического предоставления таких помещений в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе (ч. 1 подп. 1.6 п. 1 Указа N 497).
***
Местные исполнительные и распорядительные органы обязаны зарегистрировать договор аренды (субаренды) жилого помещения в двухдневный срок, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — в 10-дневный срок с даты его представления физическим лицом (ч. 4 подп. 1.6 п. 1 Указа N 497). Как видим, обязанность по регистрации договора возложена на физическое лицо — арендодателя. Поскольку договоры такого рода подлежат регистрации, они составляются в трех экземплярах. Должностное лицо исполкома, администрации делает отметку о регистрации непосредственно в самом договоре, и с момента регистрации договор вступает в силу. Размер арендной платы за жилье устанавливается в договоре по соглашению сторон.
Организация-арендатор для обеспечения работников жильем может арендовать жилье и предоставлять его в дальнейшем своим работникам по договору безвозмездного пользования (п. 2 ст. 586 ГК).
***
Необходимо также отметить, что законодательство не запрещает самому работнику организации заключить договор аренды жилого помещения с арендодателем, предъявив свои затраты нанимателю к возмещению.
Кроме того, переезжающему на работу в другую местность в связи с переводом на срок не более одного года работнику, если семья с ним не переезжает, по соглашению сторон наниматель может компенсировать расходы, связанные с проживанием на новом месте. Размер возмещенных расходов в таком случае не должен превышать половины размера суточных (ч. 3 ст. 96 ТК, приложение 1 к Положению N 176).
Подоходный налог
Объектом налогообложения подоходным налогом с физических лиц признаются доходы, полученные плательщиками от источников в Республике Беларусь, к которым относятся доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории Республики Беларусь, включая стоимость улучшения имущества, находившегося в пользовании других лиц и возвращенного его собственнику (подп. 1.1 п. 1 ст. 196, подп. 1.4 п. 1 ст. 197 НК).
Объектом налогообложения подоходным налогом не признаются доходы, полученные плательщиками в размере оплаты или возмещения арендатором (субарендатором) стоимости жилищно-коммунальных услуг, если обязанность по оплате или возмещению таких услуг возложена на арендатора (субарендатора) соответствующим договором аренды (субаренды) жилого помещения (подп. 2.18 п. 2 ст. 196 НК).
***
Таким образом, организация, арендующая жилое помещение, как налоговый агент при перечислении арендодателю арендной платы и коммунальных платежей обязана удержать подоходный налог только с арендной платы и перечислить его в бюджет (п. 1, подп. 3.1 п. 3 ст. 23 НК). Ставка налога 13% (п. 1 ст. 214 НК).
Организация, как налоговый агент, обязана удержать исчисленную сумму подоходного налога непосредственно из доходов плательщика при их фактической выплате. Иными словами, арендная плата перечисляется арендодателю за минусом суммы подоходного налога (ч. 1 п. 4 ст. 216 НК).
Если договор аренды заключен с ИП, то обязанность у организации при выплате ИП арендной платы и коммунальных расходов по исчислению и удержанию подоходного налога отсутствует (абз. 2 п. 2 ст. 216 НК).
Пример
Рассмотрим, будет ли являться доходом, подлежащим налогообложению подоходным налогом, сумма арендной платы и коммунальных расходов за жилье для самого работника, в интересах которого организация несет эти расходы.
Так, организация заключает двусторонний договор аренды жилья с физическим лицом — арендодателем. Поскольку жилье арендует организация, осуществляя расходы по оплате арендной платы и коммунальных платежей, она выполняет свои обязательства перед арендодателем. Работнику жилье предоставляется в безвозмездное пользование, поэтому у него не возникает дохода. Таким образом, суммы арендной платы и коммунальных платежей, которые организация уплачивает по арендованному ею жилью, не являются для работника доходом, подлежащим обложению подоходным налогом.
В случае если договор аренды заключен самим работником, по которому он должен вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги, но эти расходы ему возмещает организация, то у работника возникает доход в натуральной форме (п. 1 ст. 199, п. 2 ст. 200 НК), который облагается подоходным налогом. Базой для расчета подоходного налога будет возмещаемая организацией работнику сумма арендной платы и коммунальных платежей соответственно.
Налог на недвижимость
Объект обложения налогом на недвижимость может возникнуть у организации-арендатора при аренде помещения у ИП или физического лица. Обратимся к нормам законодательства.
По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком налога на недвижимость признается организация-арендатор (абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 226 НК).
Освобождаются от налога на недвижимость капитальные строения (здания, сооружения), их части государственного жилищного фонда и жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности (за исключением находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций одноквартирных жилых домов, жилых помещений в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами) (подп. 1.1 п. 1 ст. 228 НК).
***
Государственный жилищный фонд включает республиканский жилищный фонд (часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности) и коммунальный жилищный фонд (часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности), а жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности представляет собой часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности (ст. 10 ЖК).
Поскольку жилые помещения, которые организации арендуют у физических лиц, относятся к жилищному фонду граждан и в период нахождения в аренде у организаций такие жилые помещения не переходят ни в разряд объектов государственного жилищного фонда, ни в разряд объектов жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности, в отношении указанных жилых помещений организациям следует уплачивать налог на недвижимость в общеустановленном порядке без применения налоговых льгот, предусмотренных подп. 1.1 п. 1 ст. 228 НК (абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 226 НК, п. 3 письма N 2-2-13/00456).
Таким образом, арендуя у физического лица жилое помещение для проживания своих работников, организация-арендатор является плательщиком налога на недвижимость.
Важно!
На организацию, арендующую у физического лица жилое помещение, возлагается обязанность подать в налоговые органы по месту постановки на учет копии акта приемки-передачи с приложением договора аренды. Срок подачи — в течение 30 дней с даты заключения такого договора (абз. 3 п. 18 ст. 232 НК).
Исчисление и уплата налога на недвижимость по арендованному жилому помещению производятся с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором организация признана плательщиком налога на недвижимость (ч. 1 п. 4 ст. 232 НК).
Налоговая база налога на недвижимость определяется исходя из стоимости жилого помещения, указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих помещений, определенной исходя из их оценки:
- по их оценочной стоимости, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года;
- указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) жилого помещения на 1 января текущего года, выданном оценщиком, имеющим свидетельство об аттестации оценщика;
- произведенной в ином порядке, установленном Президентом (п. 2 ст. 229 НК).
***
Так, при отсутствии оценочной стоимости жилого помещения, определяемой территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, организация-арендатор вправе оценить его самостоятельно:
- путем умножения стоимости объекта, использованной в качестве налоговой базы в предыдущем налоговом периоде, на коэффициент переоценки. Данные коэффициенты ежегодно устанавливаются Минстройархитектуры (ч. 2 подп. 3.2.1 п. 3 Положения N 187);
- либо применив показатель базовой расчетной стоимости одного квадратного метра типового здания или сооружения, умножив его на площадь арендуемого жилья. При этом стоимость одного квадратного метра здания или сооружения на 1 января года. За него производится исчисление налога на недвижимость. Он определяется путём умножения базовой расчетной стоимости одного квадратного метра последовательно на все коэффициенты переоценки зданий и сооружений, установленные Минстройархитектуры, начиная с 1 января 2014 г. (подп. 3.2.2 п. 3 Положения N 187).
Таким образом, для расчета налога на недвижимость по арендованному жилью организация должна сравнить стоимость этого жилья, указанную в договоре аренды, с его стоимостью, определенной согласно приведенным методам. Для исчисления налога выбирается наибольшее значение стоимости этого жилья. А именно, если стоимость жилья в договоре аренды является наибольшей по сравнению со стоимостью, определенной в соответствии с установленным порядком его оценки, то организация налог на недвижимость исчисляет, исходя из стоимости, указанной в договоре. Если договорная стоимость жилья ниже стоимости этого же жилья, определенной исходя из его оценки, налог исчисляется исходя из стоимости оценки (п. 2 ст. 229 НК).
(с) Н.В.БОРИСЕНКО,
аудитор
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 4 августа 2020 г.
