В агентство обратился гражданин N с просьбой помочь разрешить непростую ситуацию, связанную с реализацией своей доли в трёхкомнатной хрущёвке. Мы предложили ему три варианта решения его задачи.
Начальные условия
Трёхкомнатная квартира получена по наследству. Приватизировали равными долями двое сыновей. Один из сыновей незадолго до смерти подарил свою долю супруге. Второй брат из своей доли выделил часть сыну. То есть на сегодняшний день 50% квартиры принадлежит одному из братьев с сыном, 50% принадлежит вдове второго брата.
Суд определил порядок пользования квартирой. Две смежных комнаты занимают отец с сыном. Меньшую комнату занимает вдова. При этом суд не вынес решения об изменения долей в собственности на квартиру.
Отношения собственников напряжённые. Каждый рассчитывает получить квартиру целиком. Одна из сторон ведёт себя агрессивно, инициируя один процесс за другим. Вторая находится в глухой обороне, периодически огрызаясь. Совместное мирное проживание в этой квартире практически невозможно.
Задача
Предложить сторонам приемлемые для обеих варианты выхода из сложившейся ситуации.
Возможные решения
Вариант 1
Обе стороны достигают компромисса и одновременно продают свои доли одному покупателю, чтобы тому досталась целая квартира. В этом случае стоимость квартиры будет на 12-20% выше суммы стоимостей долей, если бы они продавались по отдельности. Далее каждая сторона тратит деньги по своему усмотрению. Например, на приобретение другого жилья.
Вариант 2
Одна из сторон предлагает второй стороне выкупить её долю по цене несколько большей чем, та, которую можно было бы получить на свободном рынке. В этом случае эта сторона становится собственником целой квартиры за разумную цену.
К сожалению, в условиях конфликта это весьма непростой вариант. Без квалифицированной помощи опытного агента реализовать его практически невозможно.
Лирическое отступление
Есть очень хороший приём оценки доли в бизнесе. При нём одной стороне предлагается самой назначить цену доли другой стороны. Но при этом она даёт обязательство, что другая сторона вправе выкупить долю первой по той цене, которую первая назначила за долю второй.
То есть, предложить вдове назначить цену за долю брата с сыном. Но она должна быть готова к тому, что её обяжут продать свою долю по цене, назначенной ею же самой за другую долю. В этом случае ей невыгодно назначить завышенную цену: зачем она будет переплачивать? Точно так же ей невыгодно назначать заниженную цену: в этом случае она потеряет на продаже свой доли.
Очень жаль, что, скорее всего, граждане нашей страны не согласятся на такую схему: каждый считает себя умнее другой стороны. А другую сторону менее порядочной, чем сам. Увы…
Вариант 3
Одна из сторон выставляет свою долю на продажу на свободный рынок. Разумеется, у другой стороны есть право преимущественной покупки. Если у неё нет финансовых возможностей это право реализовать, то собственником второй доли может стать постороннее лицо. И не факт, что отношения с ним сложатся лучше, чем с предыдущим собственником. Более того, есть люди, которые специально выкупают такие доли в квартирах. После покупки они селят на приобретённой доле асоциальных личностей, создавая второй стороне невыносимые условия для совместного проживания. Тогда вторая сторона чаще всего продаёт свою долю намного дешевле, чем в первых двух вариантах.
Этот вариант наименее выгодный, по сравнению с двумя предыдущими.
Вывод
При возникновении подобных ситуаций рекомендуется порознь работать с обоими собственниками таким образом, чтобы склонить их к первому или второму варианту. При этом каждый из собственников должен быть убеждён, что агент действует именно в его интересах. Это и есть высший пилотаж.
P.S.
Какие другие варианты разрешения подобной ситуации можете предложить вы?
