Должен ли покупатель оплачивать риэлтерские услуги? Уже три десятилетия этот вопрос муссируется профессиональным сообществом. Совершенно понятно, что и самих покупателей волнует этот вопрос. Всё-таки 60 базовых величин — вполне заметная сумма для любого домохозяйства.
Большинство коллег сходится на том, что риэлтерская услуга оказывается и продавцу, и покупателю. Значит, совершенно логично, что и оплачивать услугу должны обе стороны сделки.
Однако, у Министерства юстиции есть своя точка зрения на этот вопрос. 22 июня 2023 года на официальном сайте Минюста появился материал О порядке оплаты риэлтерских услуг. По-видимому, в нём отражена официальная позиция Министерства. Приведём текст этого материала полностью:
О порядке оплаты риэлтерских услуг
«Министерство юстиции неоднократно обращало внимание риэлтерских организаций на необходимость соблюдения требований законодательства при осуществлении риэлтерской деятельности, указывало о недопустимости взимания двойной оплаты за оказание одних и тех же риэлтерских услуг одной и той же риэлтерской организацией сразу с обеих сторон сделки (и с продавца, и с покупателя).
В то же время поступающие жалобы покупателей недвижимости показывают, что отдельными организациями разъяснения лицензирующего органа игнорируются.
Так, в рамках рассмотрения жалобы Г. на действия ООО «Этажи форте» установлено, что данной организацией был заключен договор с продавцом квартиры на оказание риэлтерских услуг по содействию в ее продаже. Обязанностью ООО «ЭТАЖИ форте» было предоставить продавцу консультационные услуги, организовать рекламу отчуждаемой им квартиры, поиск потенциального покупателя и осмотры квартиры заинтересованными, согласование условий предстоящей сделки между продавцом и подобранным покупателем, сбор документов, необходимых для совершения сделки, ее государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.
***
Г. являлась потенциальным покупателем квартиры. По результатам осмотра данного объекта Г. решила его приобрести, однако для покупки ей пришлось заключить с ООО «ЭТАЖИ форте» договор на оказание риэлтерских услуг. В данный договор включены услуги, аналогичные уже заказанным продавцом (осмотр квартиры, согласование условий предстоящей сделки между ее сторонами, сбор документов, необходимых для совершения сделки, ее государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на объект).
Немаловажно, что Г. уже состояла в договорных отношениях с иной риэлтерской организацией, оказывавшей ей услуги по содействию в приобретении объекта. Данный факт даже не рассматривался. Не учтено и то, что квартиру Г. смотрела еще до подписания представленного ей ООО «ЭТАЖИ форте» договора на оказание риэлтерских услуг. Аналогично до подписания данного договора проводилось согласование условий предстоящей сделки. Эти услуги, равно как и иные, впоследствии включенные в подписанный Г. договор, работники ООО «ЭТАЖИ форте» оказывали продавцу, в целях выполнения обязанностей перед ним.
В итоге, чтобы не сорвать сделку, помимо оплаты услуг «своей» риэлтерской организации Г. пришлось оплатить 60 базовых величин организации, представляющей интересы продавца – ООО «ЭТАЖИ форте». При этом ООО «ЭТАЖИ форте» получило вознаграждение и с продавца, являющегося заказчиком услуг названной организации по содействию в продаже квартиры.
В настоящее время приняты меры к полному возврату взысканной ООО «ЭТАЖИ форте» с Г. суммы – 60 базовых величин.
Применены меры реагирования как к самой организации, так и к допустившим нарушения работникам.
***
В то же время следует отметить, что приведенная ситуация не является единичной, с аналогичными нареканиями покупатели обращаются на горячую линию Министерства юстиции практически ежедневно.
С учетом изложенного министерство разъясняет: объекты, в отношении которых риэлтерской организацией уже заключен договор на оказание риэлтерских услуг продавцу, должны предлагаться данной организацией покупателям в рамках договорных отношений с продавцом. В приведенной ситуации покупатель заключать договор и оплачивать услуги риэлтерской организации не должен.
Так, в соответствии с частью второй пункта 27 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Правила), договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условие оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости с включением в такую оплату затрат по риэлтерским услугам, указанным в абзацах втором-шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 г. № 15 (далее – Указ № 15). Оплата этих риэлтерских услуг осуществляется продавцом объекта недвижимости в соответствии с договором на оказание риэлтерских услуг.
Предусмотренный законодательством порядок ценообразования риэлтерские организации изменять не вправе.
***
В абзацах втором-шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа № 15 содержатся следующие услуги: консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости; представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; организация и проведение согласования условий предстоящей сделки; помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Таким образом, заключенный с продавцом договор уже предусматривает оплату затрат риэлтерской организации по оказанию всех вышеперечисленных услуг в отношении конкретного объекта. Их возмещает продавец. Оснований к получению двойного вознаграждения за эти услуги (и с продавца, и с покупателя) не имеется.
Требования работников риэлтерской организации, оказывающей услуги продавцу, оплатить эти же услуги или отдельные из них и покупателем неправомерны.
***
Также неправомерны разъяснения о том, что в рамках договора с продавцом юридическая чистота сделки не проверяется.
Так, пунктом 45 Правил предусмотрено, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством.
С учетом изложенного риэлтерская организация обязана принять все меры к выявлению в пределах компетенции любых ограничений по объекту недвижимости, в отношении которого оказывает риэлтерские услуги, иной имеющей значение для совершения сделки информации. Причем указанная обязанность должна выполняться также в рамках договора с продавцом объекта недвижимости и не зависит от того, какому конкретно покупателю реализуется данный объект: заключившему с риэлтерской организацией договор или нет.
Руководители риэлтерских организаций должны помнить: непринятие мер по надлежащей организации деятельности юридического лица может повлечь привлечение руководителя к административной ответственности (статья 24.58 КоАП).
Работники риэлтерских организаций, нарушающие законодательство и предоставляющие неправомерные разъяснения, также должны иметь ввиду, что подобные действия могут расцениваться как обман потребителя (статья 13.10 КоАП).
***
Кроме того, к допустившим нарушения организациям и их работникам будут приниматься меры реагирования в рамках лицензионного законодательства.
Факты оплаты риэлтерских услуг покупателями объектов недвижимого имущества, в отношении которых риэлтерская организация уже оказывает услуги продавцам, должны быть исключены из практики.
Соответствующие разъяснения лицензирующего органа направлены в адрес всех риэлтерских организаций для неукоснительного соблюдения.»
***
Ну что же, позиция регулятора сформулирована чётко и однозначно. Но, как говорится, в известном анекдоте, есть нюанс. И не один. Риэлтерское сообщество решило выяснить несколько важных вещей. Во-первых, не входит ли это мнение Министерства в противоречие с другими нормативными актами, регулирующими деятельность на рынке недвижимости. Во-вторых, нет ли нарушений закона и прав участников рынка.
Союз риэлтерских организаций отправил запрос в Белгосстрах. Как известно, Указ Президента Республики Беларусь от 9 января 2006 года №15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» предусматривает обязательное страхование профессиональной ответственности агентств недвижимости. Указ Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 года №530 «О страховой деятельности» утвердил «Положение о страховой деятельности в Республике Беларусь». Положение распространяется на обязательное страхование, в частности, ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением. Именно Белгосстрах осуществляет обязательное страхование профессиональной ответственности риэлтерских организаций. Поэтому его мнение по поводу того, нужно ли риэлтерской организации заключать договор с покупателем, является исключительно важным.
Публикуем ответ Белгосстраха полностью, без корректировок и изъятий.
О даче разъяснений
Белорусское республиканское унитарное страховое предприятие «Белгосстрах» на письмо Союза риэлтерских организаций от 06.07.2023 №07-01/23 о разъяснении порядка и условий проведения обязательного страхования ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением (далее — обязательное страхование ответственности) в пределах своей компетенции сообщает следующее.
Согласно статье 819 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется при наступлении предусмотренного законодательством или договором события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или третьему лицу (застрахованному лицу, выгодоприобретателю), в пользу которого заключен договор, причиненный вследствие этого события ущерб застрахованным по договору имущественным интересам (произвести страховую выплату в виде страхового возмещения или страхового обеспечения) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы, лимита ответственности), а другая сторона (страхователь) обязуется уплатить обусловленную договором сумму (страховой взнос, страховую премию).
***
Пунктом 3 статьи 824 ГК установлено, что ответственность за нарушение договора считается застрахованной в пользу стороны, перед которой по условиям этого договора страхователь должен нести соответствующую ответственность, — выгодоприобретателя, даже если договор страхования заключен в пользу другого лица либо в нем не сказано, в чью пользу он заключен.
Согласно пункту 11 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 №15 (далее — Правила), риэлтерская организация должна осуществлять риэлтерскую деятельность в соответствии с требованиями законодательства и своими обязательствами по договору на оказание риэлтерских услуг.
Пунктом 23 Правил установлено, что предоставление потребителям риэлтерских услуг осуществляется риэлтерской организацией на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключаемого в письменной форме и составляемого не менее чем в двух экземплярах. Один из них выдается потребителю, а второй остается у риэлтерской организации.
***
Потребителем услуг риэлтерской организации является согласно пункту 2 Правил юридическое или физическое лицо, которое имеет намерение обратиться за оказанием риэлтерских услуг либо которому риэлтерская организация оказывает риэлтерские услуги (далее — потребитель).
Порядок и условия осуществления обязательного страхования ответственности определены главой 17 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 г. №530 (далее — Положение).
Согласно пункту 355 Положения объектом обязательного страхования ответственности являются имущественные интересы страхователя, связанные с причинением вреда потребителю в связи с осуществлением риэлтерской деятельности (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг).
Выгодоприобретателями по данному договору страхования являются потребители услуг риэлтерской организации.
***
В соответствии с пунктом 356 Положения страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение страхователем обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, повлекшее причинение вреда потребителю.
Размер подлежащего выплате страхового возмещения определяется в соответствии с пунктом 369 Положения и не должен превышать размер страховой суммы, установленной в соответствии с пунктом 357 Положения.
Пунктом 371 Положения установлено, что для получения страхового возмещения потребитель либо уполномоченное им лицо должны обратиться к страховщику с письменным заявлением о наступлении страхового случая и приложить копии документов, подтверждающих наступление страхового случая и размер причиненного потребителю вреда, одним из таких документов является договор на оказание риэлтерских услуг.
***
Следовательно, страховое возмещение по договору обязательного страхования ответственности в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением страхователем обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, заключенному в период действия договора обязательного страхования ответственности, выплачивается потребителю, заключившему договор на оказание риэлтерских услуг со страхователем.
Рассмотрение в качестве потребителя услуг риэлтерской организации не только лица, непосредственно заключившего договор на оказание услуг с риэлтерской организацией (например, продавца), но и лица, которое приобретает объект, отчуждаемый продавцом при содействии риэлтерской организации (покупателя), противоречит требованиям пункта 3 статьи 824 ГК.
***
Учитывая изложенное, лица, не являющиеся потребителями услуг риэлтерской организации, не могут быть выгодоприобретателями по договору обязательного страхования ответственности. (выделено нами, ред.)
Дополнительно обращаем внимание, что признание случая страховым и выплата страхового возмещения по договору обязательного страхования ответственности в каждом конкретном случае производится страховщиком на основании главы 17 Положения с учетом предоставленных документов, подтверждающих наступление страхового случая и размер причиненного вреда.
Письмо №05-24/3420 от 21.07.2023 подписал заместитель генерального директора БРУСП «Белгосстрах» Ю.Г.Орещенко
***
Вот так. Совершенно логично, что выгодоприобретателем по договору обязательного страхования ответственности может быть только лицо, являющееся потребителем риэлтерской услуги. То есть, заключившее договор с агентством недвижимости на оказание риэлтерской услуги. Поскольку риски при осуществлении сделок с недвижимостью несёт не только покупатель, но и продавец (например, в случае двусторонней реституции), то агентство просто ОБЯЗАНО заключать договор на оказание риэлтерской услуги и с продавцом, и с покупателем.
Ч.2 статьи 733 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор на оказание риэлтерских услуг относит к категории возмездных, т.е., предусматривающих оплату со стороны заказчика услуг. То есть, он не может быть безвозмездным. Значит, агентство недвижимости обязано заключать договоры на оказание риэлтерской услуги взимать по ним плату и с продавцом, и с покупателем. Разумеется, в соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 года №386 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 г. № 140».
***
Представители риэлтерской общественности готовят ряд встреч с представителями различных государственных структур с целью поставить точку в обсуждении этого вопроса. Мы обязательно будем держать вас в курсе событий.
***
А теперь пару вопросов:
- Встречались ли вы с ситуацией, когда покупатель не желает заключать договор на оказание риэлтерской услуги и платить за неё?
- Как вы поступаете в этом случае?
- Ваши прогнозы по поводу того, как может разрешиться возникшая ситуация.
